동네에 집을 짓는 것이 왜 그렇게 어려운가?

Feb 12, 2024

1910년대에 미국 도시들은 동네를 형성하고 의도치 않게 오늘날 심각한 주택 부족의 뿌리를 마련하는 정책인 단독 주택 구역법을 제정하기 시작했습니다.

가장 기본적인 구역법은 간단한 개념을 따릅니다. 마을의 한 부분에는 공장만 지을 수 있습니다. 도시의 다른 구역에는 아파트 건물만 지을 수 있습니다. 그리고 도시의 다른 지역에서는 단독 주택만 지을 수 있습니다.

단독 주택 구역 지정법은 대부분의 미국인에게 알려져 있지 않지만, 제2차 세계 대전 이후 도시 지역을 확장하고 0.5에이커의 땅에 현관과 뒷마당이 있는 주택을 소유하려는 교외의 이상에 중요한 역할을 했습니다.

그러나 그 꿈은 그것을 그렇게 보는 사람들에게 항상 암묵적인 위협을 가지고 있었습니다. 당신의 집은 당신의 꿈의 집이 될 수 있지만, 누군가가 바로 옆에 공장을 지으면 그 꿈이 끝날 수 있을까요? 그리고 당신이 집을 팔려고 한다면 누가 집을 사겠습니까? 오염이나 소음이 쉽게 집으로 퍼질 수 있으며, 새 곳을 팔고 이사하는 것은 거의 불가능해 보일 수 있습니다.

따라서 지역법은 수백만 명의 미국인의 주택 가치를 보호하고 작은 마을을 큰 마을로, 큰 마을을 도시로 바꿀 수 있는 프로젝트 개발을 중단했으며 지역 주택 소유자와 정부에 이웃의 토지 사용 방법에 대한 통제권을 위임했습니다.

그러나 비평가들은 지역법이 결국 배타적이며 인종 및 계급 분리를 강화하고 많은 미국인들이 주택을 소유할 수 없도록 문을 닫았다고 말합니다.

엄격한 단독 주택 구역 지정 규정은 주택 공급을 제한하고 인위적으로 가격을 인상하며 미래 세대의 주택 소유의 꿈을 낭비하고 가족이 더 나은 학교와 취업 기회가 있는 동네로 이사하는 것을 막았다고 연구원과 옹호자들은 말합니다.

최초의 단독 주택 구역법이 통과된 지 100년 이상이 지난 지금, 미국 도시에서 주택용 구역으로 지정된 토지의 약 75%가 개인 단독 주택 전용입니다. 일부 교외 지역에서는 구역법에 따라 거의 모든 주거 지역에 아파트를 짓는 것이 불법입니다. 지방자치단체는 또한 최소 부지 크기를 더 크게 만들고 높이 요건을 추가했습니다. 이는 점점 더 큰 단독 주택을 장려하고 소형 주택과 같은 주택 옵션을 제한하는 효과를 가져왔습니다.

브루킹스 메트로(Brookings Metro)에서 도시 경제와 주택 정책을 연구하는 제니 슈에츠(Jenny Schuetz)는 “구역 설정은 더욱 복잡해지고 제한적이 되었습니다.”라고 말했습니다. "특히 개발에 대한 많은 통제권을 갖고 싶어하는 고소득 지역에서는 물건을 만드는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다."

이제 민주당과 공화당이 이끄는 더 많은 지방 및 주 정부가 전국적인 주택 위기에 대응하여 단독 주택 구역법을 재고하고 있습니다.

인플레이션을 감안하더라도 주택 가격은 지난 30년 동안 그 어느 때보다 높았으며 주택 건설은 수요를 따라가지 못했습니다. 미국 주택 시장에는 약 650만 채의 주택이 부족합니다.

따라서 점점 더 많은 주와 지방자치단체가 한때 불가침으로 여겨졌던 구역법을 완화하고 있습니다. 이러한 "업존" 개혁은 주택 옹호 활동가들, 즉 YIMBY(Yes in My Backyard의 약자)에 의해 추진되었습니다.

정책입안자와 지지자들은 주택 재고를 늘리기 위해 다음과 같은 몇 가지 변화를 만들고 있습니다. 일반적으로 할머니 아파트로 알려진 단독 주택 지역의 보조 주택을 합법화합니다. 이중, 삼중 및 사중을 합법화합니다. 주요 대중교통 노선 근처에 저렴한 주택 개발을 창출하기 위한 개혁을 제정합니다.

미니애폴리스, 알링턴, 게인즈빌, 샬럿, 왈라왈라, 워싱턴 및 기타 도시에서는 최근 몇 년간 단독 주택 구역법을 개혁했습니다.

오레곤, 캘리포니아, 워싱턴, 몬타나, 메인주에서는 주 전역에서 이러한 상황이 종료되었습니다. 조 바이든 대통령 행정부는 또한 다세대 개발을 허용하는 정책을 변경하는 지역사회에 연방 보조금을 제공하는 구역 개혁을 옹호해 왔습니다.